• $ DOLAR: 3.7410TL / 3.7478TL
  • € EURO: 3.9858TL / 3.9930TL
  • £ GBP: 4.6668TL / 4.6911TL

Yabancılara gayrimenkul satışı

12.10.2015 13:54:18

Son yıllarda yabancılara gayrimenkul satışı ile ilgili bir miktar mesafe alındığını ve hukuki boşlukların tam olarak olmasa da doldurulduğunu söyleyebiliriz ancak halen yabancı alımlarının oranı %3’leri bile bulabilmiş değil ve bu alımların teşvik edilmesi için alınabilecek birçok tedbir var.

A

Yabancıların gayrimenkul alımları Türk lirası zayıfladıkça artıyor gibi görülebilir ama bu aynı zamanda ekonomimizin zayıfladığı ve istikrarsızlaştığımız döneme denk geliyor. Bu nedenle alımlar yalnızca spekülatif ve ticari kara yönelik oluyor. Yabancıların Türkiye’de uzun süreli olarak yaşamalarına veya bu gayrimenkulleri yaşamak amacıyla sahiplenmelerine yönelik bir motivasyonları yok.

Yabancı alımlarının Türk ekonomisine gerçek anlamda faydalı olabilmesi için parekende satış fiyatlarıyla, yaşamak amacıyla gayrimenkul sahiplenmeleri ve bu şekilde uzun süreler boyunca Türkiye’ye harcamalar ve vergiler şeklinde gelir yaratmaları esastır. Ancak şu anda tüm alımlar yüksek iskontolarla yapılan toplu alımlar yoluyla yüksek karlar sağlamaya yönelik veya çok ucuz konut arayan bireysel alıcılar sözkonusu.

Kurumsal gayrimenkul alıcılarından talep yaratılamadığı sürece gayrimenkul talebinin istikrarlı şekilde artırılabilmesi sözkonusu olamaz. Kurumsal gayrimenkul talebi için ise öncelikle ülkede ekonominin büyüyebilmesi ve istikrarlı olması, hukuki sistemin güvenilir olması, siyasi çalkantıların olmaması en önemli şartlardır. Oysa şu anda hem siyasi hem de ekonomik olarak istikrarı sağlayamıyoruz ve en önemlisi hukuk sistemimiz güvenilir değil.

konut satışı

Gayrimenkul talebinin halihazırda yüksek kar hedefleyen, fırsatçı Arap sermayesinden kaynaklanması ve Avrupa ve Amerika sermayesine yaygınlaştırılamaması başlıbaşına bir sorundur. Talep kaynakları ne kadar çeşitli ve kurumsal orjinli olursa talep istikrarı o derece sağlıklı olabilir. Zira şu anda mevcut talep yalnızca İstanbul ve birkaç sahil kentiyle sınırlanmış durumda ve ülke çapına asla sirayet etmiyor.

Yabancılara gayrimenkul satışında yine bindiğimiz dalı kesmekle meşgulüz; yabancılara yerlilere göre farklı satış fiyatları uyguluyor ve yerli fiyatının üzerine eklenen komisyonlarla yabancı alıcıları bir anlamda kazıklamaya çalışıyoruz. Yabancıya satış yaptığını söyleyen, kurumsallıktan uzak çantacı kimliği ile havadan komisyon kazanmayı hedefleyen aracılar ortalıkta cirit atıyor. Bunlarla yapılan işlemler sonucunda yabancıların mağdur olması gayet öngörülebilir bir olasılık. Bu aynen bir zamanlar bavul ticareti kaynaklı olarak doğan piyasayı kendi ellerimizle mahvetmemize benziyor.

Yabancılara yapılan satışlar taksitli ödeme planları içeriyor ancak yabancıları hukuki olarak korumaya yönelik hiçbir koruma önlemi bulunmuyor, nitekim Esenyurt bölgesindeki kargaşada çok sayıda yabancı alıcı zarar gördü.

Mevcut yabancı talebinin çok önemli bir kısmı kara para sahiplerinden kaynaklanıyor. Türkiye’nin komşularında ortaya çıkan istikrarsızlıklar ve karmaşalar Türkiye’ye giren kayıtdışı para akışını hızlandırdı. Bu para en rahat gayrimenkul sektörüne giriyor ve hiçbir şekilde devlet tarafından denetlenmiyor.

Yabancılara gayrimenkul satmak için hiçbir lisans ve benzeri yetkinlik gerekmiyor; hanutçulardan, servis şoförlerine, otel çalışanlarından emeklilere kadar herkes yabancı satışlarına aracılık yaparak komisyon kazanma peşinde. Dolayısıyla yabancılara verilen profesyonel gayrimenkul servislerinden bahsetmek son derece güç.

Müteahhitler iç piyasanın daralması nedeniyle yabancı satışlarına bir kurtarıcı gibi sarılmış durumdalar. Bu işlemlerdeki komisyon oranları %15’lere kadar yükseliyor. Bu oranlar ve bu işlemlerin ekonomik olarak devam ettirilebilmesi mümkün değil. Yabancı satışlarının durumunu özetlemek gerekirse “Denize düşen yılana sarılır” diyebiliriz.

Yabancıların yaptığı sınırlı sayıdaki toplu gayrimenkul alımlarında çok yüksek iskontolar uygulanmaktadır. Basında görülen anlı şanlı firmaların satış işlemlerinde %30’ları bulan iskontolar uygulanıyor. Tabi bu işlemleri gayrimenkul satışı değil de finansman olarak görmek daha doğrudur, zira burada asıl parayı kazanacak olan bu gayrimenkulleri sonrasında piyasada parekende fiyatlardan satacak olan yabancılar olacaktır. Bugün müteahhitlere maliyetlerinin üstüne birkaç puanlık karlar teklif edilerek bir anlamda müteahhitler taşeron durumuna düşürülmektedir.

Yine oldukça az sayıdaki bireysel alıcılar ise özellikle ucuz konut alma peşindedir. Bunların işlemleri özellikle Beylikdüzü, Esenyurt, Bahçeşehir, Başakşehir gibi göreli olarak ucuz piyasalara yoğunlaşmaktadır ve buradaki temel motif ucuz konuttan fiyat artışları dolayısıyla kar edebilmektir.

İçinde olduğumuz günlerde yabancı gayrimenkul alımlarının durma noktasına geldiğini söyleyebiliriz çünkü yabancılar da herkes gibi 1 Kasım’daki seçimin sonucunu görmeyi istemektedir. Arap sermayesinin mevcut yönetimi kendilerine yakın gördüğü bilinmektedir ancak aynı şekilde Avrupa sermeyesinin de oldukça soğuk baktığı bilinmektedir. Bu nedenle seçim sonucu gayrimenkul işlemleri üstünde oldukça etkili olacaktır.

Bu ortama kültürel açıdan baktığımızda ise Arapların Türkiye’yi biraz daha kendilerine yakın bulduklarını söyleyebiliriz ama Türklerin aynı açıdan baktıklarını söylemek çok zordur. Bu nedenle işlemlerin tamamının kültürel bir uyumdan ziyade ticari fırsatçılık temelli olduğunu bu nedenle de oldukça kısa vadeli hedefler içerdiğini söyleyebiliriz.

Yabancı gayrimenkul alımlarının artırılması hedefleniyorsa; hukuk sistemimizin uluslararası bir saygınlığının olması, ekonomik büyümenin istikrarlı olması, politikaların tutarlı ve uzun vadeli olması, vergisel düzenlemelerin teşvik edici olması, oturma hakları gibi düzenlemelerin tamamlanması, talep kaynaklarının çeşitlendirilmesi ve uzun vadede istikrarlı hale getirilmesi, kurumsal gayrimenkul talebinin artırılması ve tüm bunların başarılabilmesi için ise ekonominin büyütülmesine yönelik doğru politikalar izlenmesi gerekmektedir.

Kürşat Tuncel

Kürşat Tuncel

Kürşat Tuncel, 1970 yılında Ankara’da doğdu. 1991 yılında Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi (Mekteb-i Mülkiye) İşletme Bölümü’nden mezun oldu. Aynı yıl Sermaye Piyasası Kurulu’nun açmış olduğu yarışma sınavını kazanarak Uzman Yardımcısı olarak meslek hayatına başladı. Kurul bünyesinde Ortaklıklar Finansmanı ve Kurumsal Yatırımcılar Daireleri’nde görev yaparak 1994 yılında Sermaye Piyasası Kurulu Uzmanı olarak atandı. 1996 yılında Kurul’daki görevinin yanısıra Başbakan Başdanışman yardımcısı olarak da görev yaptı. Aynı yıl “Risk Sermayesi Finansman Modeli, Türkiye İçin Özgün Bir Model Önerisi” adlı ilk kitabı yayınlandı. Kurul’daki çalışmaları kapsamında Türkiye’de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları’na ilişkin ilk yasal düzenlemeleri yürüttü ve bu konudaki SPK Tebliğ’ini kaleme aldı. Takiben 1997 yılında “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Türkiye Uygulaması” ve yine aynı yıl içinde bir ortak çalışma olan “Yatırım Fonları ve Türkiye Uygulaması” isimli kitapları yayınlandı. 1999 yılı başında Kurul’dan istifa ederek Avrupa ve Amerika Holding bünyesinde gayrimenkul yatırımları konusunda danışman olarak çalışmaya başladı. 2000 yılında Holding’in iştiraki olan İktisat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın kurucu genel müdürü oldu. 2001 yılı başında Doğuş Holding’de danışman olarak göreve başladı ve akabinde 2001 yılından 2007 yılına kadar Doğuş-GE Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın (Garanti GYO) genel müdürü ve yönetim kurulu üyesi olarak görev yaptı. Doğuş ve Koray gruplarının ortaklığıyla geliştirilen Evidea projesiyle Architera’nın en iyi konut projesi ödülünü aldı. Doğuş Grubu’ndaki görevi esnasında 2001 ve 2002 yıllarında Ekotimes isimli aylık ekonomi dergisinde köşe yazıları yazdı. 2002-2008 yılları arasında yönetim kurulu üyeliği yaptığı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin 2002-2003 yıllarında Başkan Yardımcılığı’nı, 2003-2004 yıllarında ise Başkanlığı’nı üstlendi ve bu dönemde derneğin yanlızca GYO’ların değil tüm gayrimenkul yatırımcılarının bir platformu olmasına yönelik açılımı gerçekleştirdi. 2004-2007 yılları arasında eş zamanlı olarak Doğuş-GE GYO’nun iştiraki olan Romanya merkezli GKY Real Estate Investments S.A.’da icra kurulu üyesi olarak görev yaptı. 2008 yılında Standard Bank Türkiye’de (Ünlü Co.) Gayrimenkul Bölüm Direktörü unvanıyla çalışmaya başladı. 2008-2009 döneminde kısmi zamanlı olarak bir İngiliz-Türk ortak gayrimenkul fonu olan Milestone Capital Partners’da icra kurulu danışmanı ve 2009-2010 döneminde ise Turkmall için GYO konusunda danışman olarak görev yaptı. 2010 yılı Mayıs’ında Ağaoğlu Şirketler Grubu’na Satış ve Pazarlamadan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı olarak katıldı ve yaklaşık bir milyar dolarlık bir satış bütçesinin sorumluluğunu üstlendi. Bu dönemde Ali Ağaoğlu’nun bizzat gözüktüğü ve “10 bin peşin daire senin” unutulmaz sloganıyla hatırlanan kampanyayı yönetti ve yanlızca üç hafta içerisinde 1.900 konut satarak Türkiye rekoruna imza atan ekibe liderlik etti. Reklam kampanyası Effie pazarlamada etkinlik ödülü aldı. Capital Dergisi tarafından 2010 yılında Türkiye’nin en iyi 25 pazarlamacısı arasında gösterildi. 2011 başında Ukra İnşaat’ın CEO’su olarak göreve başladı. Bir yıl içerisinde TV reklamları, sponsorluklar ve agresif pazarlama kampanyaları ile Ukra İnşaat’ın satışlarını %200 oranında yükselterek, IPSOS verilerine göre şirketi en bilinen ilk beş inşaat şirketi arasına sokmayı başardı ve 1,5 yılın sonunda 1.500’e yakın konutun satışını tamamladı. Kürşat Tuncel’in 2012 yılında, “Satış Küpü, Günümüzün Pazarlama Stratejileri Işığında Etkili Satış Taktikleri”, 2013 yılında “Y Kuşağı Satıcılar İçin, 140 Karakterde Satış”, 2014 yılında “Satış Performansını Artırmanın En Etkili Yolu; Satış Koçluğu” ve 2015 yılında “Profesyonel Gayrimenkul Yatırımı” isimli kitapları yayınlandı. Halen kurucusu olduğu Satış Küpü Sales & Marketing Solutions’ın başkanlığını yürütüyor ve satış ve pazarlama konularında danışmanlık, eğitim ve koçluk hizmetleri veriyor, Tuncel, aynı zamanda GYODER Yüksek İstişare Kurulu üyesi.

kursattuncel@hurriyetemlakgundemi.com

Yazarın tüm yazıları »