• $ DOLAR: 3.7410TL / 3.7478TL
  • € EURO: 3.9858TL / 3.9930TL
  • £ GBP: 4.6668TL / 4.6911TL

Kentsel dönüşümde son durum

12.10.2015 0:22:33

Kentsel dönüşüm kavramı son yıllarda oldukça popüler bir hale gelmiştir. Bu süreçte gayrimenkulü olan kişilerin oldukça fazla beklentileri oluşmuştur.

A

Binaların yenileneceği ve ciddi kazançların sağlanacağı bir sistemden bahsedilmektedir. Kentsel dönüşüm uygulamalarının bu kadar popüler olmasının temel nedeni 31.05.2012 tarihinde resmi gazetede yayınlanan 6306 sayılı yasadır. 2012 tarihinden önce çok sayıda kentsel dönüşüm uygulaması yapılmakta olup uygulamalar genelde kamu kurumları tarafından gerçekleştirilmekteydi. Şu anki uygulamalarda şahışlarda başvuru yaparak binalarının yenilenmesini isteyebilmektedir.

6306 sayılı yasa çok sayıda yenilikler getirmiştir. Riskli yapı, rezerv yapı alanı, riskli alan vb. kavramlarla tanışmamıza neden olmuştur. Uygulamalarda en çok karşımıza çıkan kavram riskli yapı kavramadır. Buna göre binasının olası bir depremde yıkılacağını ön gören ilgisi tarafından Çevre ve Şehircilik Bakanlığının lisanslandırdığı kuruma binanın riskli olup olmadığına dair rapor hazırlatabilmektedir. Çıkan sonuçta bina riskli ise binanın yenilenmesi gerekmektedir. Bu süreçte çeşitli muafiyetlerden yararlanma olanağı bulunmaktadır. Yapı ruhsatı harçından muafiyet, kira yardımı, faiz indirimi gibi çeşitli durumlardan istifade edilebilinir. Bu sayede binaların daha hızlı yenilenmesinin yolu açılıcaktır.

Kentsel dönüşüm uygulamalarında rastlanan en büyük sorunlardan biri imar planlarında yıkılan binanın aynısını yada daha fazla inşaat alanına sahip yapıların inşaa edilememesidir. Örnek vermek gerekirse 100 m2 lik 6 daireden oluşan binamızın yıkıp tekrar yaptığınızda güncel planlara göre 100 m2 lik 3 daire inşaatına izin verildiğini kabul edersek bu durumda daire sahiplerine yıkılan binanın aynısını veya daha fazla alanlı bina yapılamadığından kentsel dönüşüm uygulamalarının önünde büyük bir engel olarak durmaktadır. Bu gibi durumlarda imar artışına gidilmesi gerekmektedir. Birden fazla parsel birleştirilerek (tevhid) edilerek ortaya çıkan daha büyük parselde inşaat alanı artışı yoluna gidilebilir.

İnşaat sektörünün oldukça fazla alt kolu bulunmaktadır. Bununla birlikte çok sayıda sektörü beslemektedir. Kentsel dönüşüm inşaat sürecini hızlandırarak ekonomiye pozitif yönlü katkı sağlamaktadır. İnşaat firmaları yurt içinde kazandığı deneyim ve tecrübe ile yurtdışında çok sayıda ihale alarak projeler yapmaktadır. Bu durum inşaat sektöründe bir ekolün oluşmasına neden olmaktadır.
Kentsel dönüşüm olumlu yönlerinin yanında çeşitli olumsuz yönleride bulunmaktadır. Kısaca değinmek gerekirse, dönüşüm uygulamaları altyapı ve üstyapı faaliyetleri ile bir bütündür. Yani siz kentsel dönüşüm ile yüksek katlı bir bina inşaatı yapıyorsanız bu inşaatın yanında yolları genişletmeniz, katlı yollar inşaa etmeniz, metro gibi toplu ulaşım hatları ile projelerin ulaşabilirliğini sağlamanız gerekmektedir. Fakat uygulamalarda yüksek yoğunluklu binalar yapılmasına rağmen ulaşımı ve çevreyi koruyan önemler alınmasında eksiklikler bulunmaktadır. Bu durum kentsel dönüşümü rantsal dönüşüm haline getirmektedir.

Bu durumu çeşitli örneklerle pekiştirmek istiyorum. Kentsel dönüşüm sürecinde 100 dairelik riskli yapının bulunduğu bir alana plan tadilatı yaparak 1000 dairelik bir site yapıldığını düşünelim. Eğer bu siteye toplu ulaşım sistemi veya ilave yollar yapılmazsa bölgede trafik yoğunluğunun artmasına neden olacaktır. Bu gibi durumlar maalesef kentsel dönüşüm uygulamalarından dikkate alınmamaktadır. Yaşanabilir şehirler oluşturulması için yeni yeşil alanların oluşturulması ve ulaşımın sorunlarının minimuma indirilmesi gerektedir. Eğer bu unsurlar sağlanırsa kentsel dönüşüm amacına ulaşıcaktır.

Son olarak, dönüşüm sürecinde milyarlarca dolarlık getiriden bahsedilmektedir. Bu süreçte yerinizi alabilmeniz için süreci çok iyi takip edilerek bu konuda uzmanlaşma eğitimlerini almanız gerekmektedir. Proje analizi, imar durumu tespiti, tapu mevzuatı, kentsel dönüşüm hukuku vb. konularda temel bilgilere sahip olmanız gerekmektedir. Yazımın yararlı olması dileğiyle bol kazançlı günler dilerim.