• $ DOLAR: 3.7410TL / 3.7478TL
  • € EURO: 3.9858TL / 3.9930TL
  • £ GBP: 4.6668TL / 4.6911TL

Kentsel dönüşüm el rehberi

01.10.2015 17:45:19

Kentsel Dönüşüm Yasası tam adı ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 2012 yılında yasalaşarak yürürlüğe girmiştir.

A

Yasanın 4 yönetmelik değişikliğinden sonra kullanılan esas yönetmeliği 25.07.2014 tarihinde yapılan değişiklik sonrası kullanılan yönetmeliğidir. Yasanın temel mantığı 3 safhayı içermesidir. Buna göre yasa

a) Riskli alan, rezerv yapı alanı ve riskli yapıların tespitini
b) Yıkım aşamasını
c) Yıkım sonrasında taşınmazların yeniden yapımı uygulama aşamalarını içermektedir.

Yasanın içerdiği kavramları doğru anlamak için;

Rezerv yapı alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları
Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı,
Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı tanımlar.

1) RİSKLİ ALAN, REZERV YAPI ALANI VE RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ

Riskli alanlar Bakanlık ya da idare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınmak sureti ile Bakanlığın teklifi ile Bakanlar kurulunca tespit edilir ve kararlaştırılır.

Rezerv yapı alanları TOKİ’nin veya idarelerin taleplerine bağlı olarak yeni yerleşim alanları kurmak amacı ile Bakanlıkça belirlenir.

Riskli yapılar ise ;

Bakanlıkça hazırlanmış bulunan yönetmelikte yer alan esas ve usullere göre;
Kat malikleri ya da kanuni temsilcileri tarafından masrafları kendilerine ait olmak üzere, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarca tespit ettirilir.

Bakanlık ya da idarece gerekli görülmesi halinde malikler ya da kanuni temsilcilerine bildirim yapılarak, verilen süre içerisinde maliklerin ya da temsilcilerinin verilen süre içerisinde talebe uymaması durumunda;
Bakanlık ya da idarece yapılır ya da yaptırılır. Bakanlık süre vererek tespitin idare tarafından yapılmasını da isteyebilir.

RİSKLİ YAPI TESPİTİNİN ETKİLERİ VE SONUÇLARI

Riskli yapılar Bakanlık ya da idare tarafından tespit tarihinden itibaren en geç 10 gün içinde ilgili tapu müdürlüğüne beyanlar hanesine şerh düşülmek üzere bildirilir.
 Tapu kütüğüne işlenen bu şerh ayni ve şahsi hak sahiplerine bildirilir.
 Bakanlık ya da idare tarafından yapılmış bulunan tespitlerde, tespit masraflarına ilişkin olarak, tapu kaydına masraf tutarında müşterek ipotek konur ve malikler bu masraflardan birlikte sorumludur.
 Tespit raporu tespiti yapan kurum ya da kuruluş tarafından yapının bulunduğu ildeki müdürlüğe gönderir. Müdürlük en geç tespit tarihinden itibaren 10 iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne ve Bakanlığa bilgi verir.
 Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi halinde TOKİ veya idare, riskli alanlarda, riskli yapılan bulunduğu taşınmaz ya da rezerv alanlarında proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilir.
 Kanunun 3. maddesinde belirtilen taşınmazlar (Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmaz v.b. Gibi.) tahsis işlemleri tamamlanıncaya kadar satılamaz, kiraya verilemez, tahsis edilemez, ön izne ve irtifak hakkına konu edilemez.
 Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından talebin bulunması halinde riskli alan ya da yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmez ve hizmetler durdurulur.

RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ

 Tespitlere karşı, malikler ya da kanuni temsilcileri 15 gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki Belediye Başkanlığına bir dilekçe ile itiraz edilebilir. Bu itiraz, Kanun’un açıkça belirlediği kurul tarafından değerlendirilir.
 İlgili il müdürlüğünde henüz heyetin teşkil edilmemiş olması durumunda itiraz ve raporlar o il için yetkilendirilmiş heyetin bulunduğu ile gönderilir.
 Bu kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde İdari dava açılabilir.
 Kanunda açık olarak adli yargıda dava açmaya ilişkin koşullar düzenlenmemiş olmakla birlikte, yönetmeliğin 6. maddesinde “Riskli yapının tespitinin, itiraz üzerine veya açılacak dava neticesinde değişmesi halinde” denmek sureti ile dava yoluna da değinilmiştir.

2) RİSKLİ YAPILARIN YIKIMI

 İDARECE SÜRE VERİLEREK İRADİ YIKIM
Süre: Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre verilir.
İhtar: Verilen 60 (günlük süre içinde yapı yıktırılmazsa, idarece yeniden bir tebligat yapılarak yapının yıktırılmadığı takdirde idarece yıktırılacağı bildirilerek 30 günden az olmamak üzere yeniden süre verilir
 CEBREN YIKIM
Yukarıda verilen sürelere uyulmaması halinde her türlü tahliye ve yıkım masrafları projeler özel hesabından karşılanmak üzere mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.
Bu işlemin mülki amirlerce yerine getirilmezse yıkım bakanlığın talebi ile idarece ya da bizzat bakanlıkça yapılır. Yıkım masrafları tapuya bildirilerek müşterek ipotek kurularak, ilgililere bildirilir.

3) RİSKLİ YAPILARIN YENİDEN YAPIMI-UYGULAMA
Yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlar üzerindeki kat irtifakı ve kat mülkiyeti Bakanlığın talebi üzerine, muvafakat aranmaksızın tapu müdürlüğünce terkin edilir. Tapu payları ve varsa malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapuya tescil edilir. Taşınmaz üzerinde bulunan her türlü nitelik, ayni ve şahsi haklar ile şerhler muhafaza edilir. Parsellerin malikler tarafından değerlendirilmesi esastır.
Uygulamaya ilişkin hüküm ve ayrıntılar yönetmeliğin 15. Maddesinde belirlenmiştir
 Ana kural maliklerin süreci yönetmesidir.
 Kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır. Çağrıda noter zorunluluğu kaldırılmış ancak tebliğ zorunluluğu kaldırılmamıştır.
 Riskli yapının değeri SPK lisanslı değerleme şirketlerine tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır.
 Oy birliği ile anlaşma sağlanamaz ise hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. 2/3 yapım şekline,projeye ve yapıcı şirkete karar verir.
 Toplantının neticesi karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir.
 15 günlük süre içinde karara iştirak edilmemesi halinde, bina yıkılıp arsa haline getirildikten sonra rayiç bedel üzerinden diğer paydaşlara satışa çıkarılır. Alıcı çıkmaması halinde Bakanlık alım hakkını kullanabilir.
 Kararlara katılmayan maliklerin arsa paylarının rayiç değeri riskli yapının değerine göre belirlenir.
 Hazine tarafından pay satın alınması durumunda paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya göre işlem yapılır.
 Bir parselde birden fazla riskli yapı bulunması halinde her bir yapı için ayrı ayrı uygulama işlemi yapılır.
 Üzerindeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş olan bir veya tevhidi mümkün olan birden fazla parsel birlikte değerlendirilerek, hisseleri oranında proje paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
 Parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine,sahip oldukları hisseleri oranında proje paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
 Riskli alanda veya riskli yapıların bulunduğu parselde risksiz yapı bulunması halinde, bu yapı uygulama dışı tutulabilir. Bu durumda binanın bulunduğu alan ifraz edilebilir. İfraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması halinde binanın hâlihazır durumu korunabilir.

RİSKLİ YAPILARDA YAPILACAK YARDIMLAR

KİRA YARDIMI:
Maliklere tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı o konutta ikamet etmek ve 1 konut ile sınırlı olmak kaydı ile aylık 730 Türk Lira ve yardım süresi ise, 18 ay’ı geçemez. Kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, Bakanlıkça belirlenecek oranda defaten kira yardımı yapılabilir.

KREDİ/FAİZ DESTEĞİ: Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. 27.03.2013 tarihli genelge uyarınca konut kredilerinin %4’ü işyeri yapımına ilişkin kredileri %3’ü Bakanlıkça karşılanacaktır. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz.

RİSKLİ YAPILARDA VERGİLENDİRME

KDV UYGULAMASI:

01.01.2013 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan Bakanlar Kurulu kararı ile emlakta Vergilendirmeye esas metrekare değeri
500-1000 TL. olan taşınmazlar için KDV oranı %8
Vergilendirmeye esas metrekare değeri 1.000 TL üzeri olan taşınmazlarda %18 olarak değiştirilmiştir.

Ancak 6306 sayılı yasa kapsamın riskli raporu alınmış olan taşınmazlarla ilgili olarak eski hükümler geçerli olmak kaydı ile KDV oranı 150 m2 altı taşınmazlarda yine %1 , 150 m2 üzeri olan taşınmazlarda ise %18 olarak geçerli olacaktır.

RİSKLİ YAPILARDA DEVLET, BELEDİYE VE NOTERLERCE UYGULANACAK MUAFİYETLER
Riskli yapılarla ile ilgili olarak yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden kullandırılan krediler sebebi ile lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacaktır.